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高杠桿過度融資等問題被警示 房地產隱現金融嚴監管跡象
房地產行業金融收緊的跡象似乎越發明顯。
首頁輪播  2019-06-18 20:36
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房地產行業金融收緊的跡象似乎越發明顯。

高杠桿過度融資等問題被警示 房地產隱現金融嚴監管跡象

中房報記者 秦龍 李葉 北京報道


房地產行業金融收緊的跡象似乎越發明顯。


6月14日,人民銀行成都分行發出緊急通知,要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%。此前,南京地區多家銀行也接到通知,首套房利率重新上浮15%,二套房利率上浮20%。


6月17日,中國房地產報記者也就利率調整分別聯系了中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行的3個分(支)行網點,它們均表示近期未有收到調整利率的通知。


中國農業銀行總行一位不愿具名的人士告訴中國房地產報記者,北京市場不會下調利率,但也沒有要求分行主動上浮,估計會采取跟隨同業的方式。“如果剛需要上車,越早買越好。”


個別市場的波動并未引起大范圍的漣漪。


但今年以來,監管部門在公開場合多次提及房地產金融風險。最新消息是,6月13日,中國銀保監會、證監會高層在第十一屆陸家嘴論壇上,直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高杠桿與房地產過度融資的風險與問題。


一份中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告2018》中,就提醒過要重視住戶部門杠桿率。該報告披露,個人住房貸款一直占據我國住戶部門債務主體地位。我國住戶部門2017年年底杠桿率為49%,低于國際平均水平(62.1%),但高于新興市場經濟體的平均水平(39.8%)。2018年底我國住戶部門杠桿率攀升至53.19%。居民住房杠桿率高居不下。


再加上近來不斷出現的土地拍賣熱、個別城市房價高企,市場預警再次響起。


多位房地產業內人士在接受中國房地產報記者采訪中表示,‘扎好籬笆防好風險’,房地產金融領域的去杠桿、嚴監管仍在路上。


居民高杠桿引監管部門重視


最近幾天,來自監管部門與住建部門高層的發言將房地產金融風險抬到了前所未有的重視程度。6月12日,在2019中國房地產金融論壇會上,中國房地產業協會會長馮俊在談及房地產業和房地產金融發展存在的問題時提出,房地產上漲的速度比家庭居民收入增長的速度快,群眾的住房支付能力相對較弱,居民家庭住房的杠桿率不斷上升,不斷導致居民負債過重,影響了經濟增長的能力。


一天后,在6月13日舉行的第十一屆陸家嘴論壇上,中國銀保監會、證監會高層也指出當前房地產金融存在風險。“必須正視一些地方房地產金融化問題”。郭樹清指出,近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。


對此,云祥財富首席經濟學家韓復齡對中國房地產報記者分析,“郭樹清作為金融部門的領導提出正視房地產金融風險,主要是針對居民住房高杠桿問題,居民住房高杠桿來自買房中的貸款與月供。”韓復齡表示,從居民的收入與支出看,居民住房高杠桿已經到了難以為繼的程度。


“住戶的杠桿率爬升的速度非常快,占比也很高,實際上這一定程度上也是在累積風險。”中國人民大學重陽金融學院研究員劉英向中國房地產報記者分析表示。


類似的判斷不僅僅存在于多數業內人士。事實上,來自國內的一些金融機構也注意到這一問題。一份中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告2018》中,就提醒要重視住戶部門杠桿率。該報告披露,個人住房貸款一直占據我國住戶部門債務主體地位。我國住戶部門2017年年底杠桿率為49%,低于國際平均水平(62.1%),但高于新興市場經濟體的平均水平(39.8%)。2018年底我國住戶部門杠桿率攀升至53.19%。居民住房杠桿率高居不下。


一份關于中農工交建等五大銀行2018年年報數據也顯示,在個人貸款中,個人住房貸款是主力。截至2018年末,工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行個人住房貸款占個人貸款比例分別為81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。


放在更長維度上審視看,2008年~2017年,我國個人住房貸款余額從3萬億元增至21.9萬億元,2018年末又增加17.8%至25.8萬億元。記者注意到,十年間,我國個人住房貸款一直處于高速攀升趨勢。


不僅僅是居民住房高杠桿問題,房地產過度融資問題也被高層點出。郭樹清在陸家嘴金融論壇上表示,房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。


一份央行年初發布的《2018年金融機構貸款投向統計報告》佐證了郭樹清的觀點。報告顯示,2018年末,房地產貸款余額38.7萬億元,同比增長20%;在房地產開發貸款余額方面,2018年末為10.19萬億元,同比增長22.6%。


具體分析報告來看,房地產拿到的銀行貸款在全行業處于首位。房地產貸款比例也超過30%,且仍然保持高速增長。“房地產貸款比例已經在30%以上了,擠占了制造業、高科技的一些信貸資源。”韓復齡分析。


與此同時,作為房地產融資的另一重要渠道信托也處于增長趨勢。來自中國信托業協會3月13日發布的報告,2018年流入房地產業的信托資金小幅增長。截至2018年底,房地產信托余額為2.69萬億元,同比增長17.72%。


去杠桿嚴監控依然在路上


去杠桿、嚴監管是近兩年來我國金融領域的大方向。劉英向記者分析表示,此次高層提出正視房地產過度金融化與居民杠桿率過高問題,這也與今年2月22日,中共中央政治局集體學習會議提出的金融供給側結構性改革中的防范金融風險精神一脈相承的。這說明結構性去杠桿、防控金融風險依然在路上。


“以前去杠桿什么都去,該去的沒去掉,不該去的去掉了,有點一刀切。過剩產能企業、房地產企業以后會特別注意。”韓復齡表示。


記者觀察發現,盡管在嚴監管之下,但自2018年年底到今年5年初,房企融資窗口一度出現短暫松動,融資金額持續高位運行,企業拿地明顯加速,地王頻出。一二線城市和部分三四線城市土地市場不同程度出現了升溫現象;蘇州、杭州、南京、武漢、天津、西安等城市土拍競爭激烈。


以蘇州為例,4月24日,蘇州一場土拍吸引了新城、招商、碧桂園、金地等多家房企參與競拍。這場土拍最終攬金134億元,涉及住宅的五塊地中,有4宗地塊的溢價率超過30%,誕生了兩個“地王”;4月29日,蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交,樓面價達30287元/平方米,溢價率37.67%,這一數據打破了園區保持十年的紀錄,成為當地有史以來最高的單價地王。


土地市場的火熱與政策導向相違背。彼時,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者分析,全國各地土地市場升溫、地王頻出,與當前穩地價的政策基調不符合,未來房地產融資將形成收緊態勢。


進入5月份,房企融資收緊態勢體現在了具體數據上,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,創2019年以來歷史新低位。這一數據也相較于4月融資總額下降52.07%。


到了6月份,隨著近幾天,來自監管部門與住建部門高層的發言警示,多位業內人士預測房地產監管態勢依舊,融資還將在一部分領域進一步收緊。


“從整體融資環境看,還會繼續嚴格監管,避免像P2P類產品對投資人造成損失;但企業融資方面,制造業、高科技創新企業的發展會得到扶持。這是兩個方面,一個是扎好籬笆防好風險,一個是支持部分企業融資發展。”韓復齡表示。

| 秦龍 李葉 | 編輯:本站編輯| 2019-06-18 20:36

標簽:高杠桿 融資
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