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顧云昌:房地產要堅持市場化盡量少調控 經濟發展也需要房地產平穩
顧云昌表示,過去幾十年,城市化紅利、改革紅利促成了房地產黃金時代的發展。
人物特寫  2019-11-01 23:10
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顧云昌表示,過去幾十年,城市化紅利、改革紅利促成了房地產黃金時代的發展。

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 | 中房報記者 許倩 北京報道


“國民經濟穩定健康運營,需要房地產市場平穩健康發展,一是住房供求總量基本平衡,二是供求結構基本合理,三是房價基本穩定,這是我們的奮斗目標。”全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌表示。


10月31日,由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫主辦,以“壯麗70年 奮斗新時代”為主題的“《共和國地產印跡》新書發布會暨2019中國好房子標準研討會&中國房地產品牌官百人論壇”在北京富力萬麗酒店隆重召開。是次會上,顧云昌發表了主題為“共和國地產從巨變走向呈祥”的演講。他回顧了新中國成立70年來中國房地產帶來的巨變,并對未來30年中國房地產發展前景進行了展望和建議。


顧云昌表示,過去幾十年,城市化紅利、改革紅利促成了房地產黃金時代的發展。未來中國房地產市場發展潛能在哪?他認為在產業地產,特別是新興產業地產“鳳凰起舞”,住宅地產這條“龍”要穩住,要滿足人民美好生活愿望;兩者結合可謂是“龍鳳呈祥”。


以下是演講全文:


巨變的時代


這種巨變體現在三個方面,人居上,房荒變小康;城市上,舊貌變新顏;產業上,“賠錢”變支柱。


回望住房制度改革前,中國住房市場曾出現嚴重房荒。1978年,中國人均住房居住面積只有3.6平方米,甚至低于解放初期的人均5平方米;現在人均住房面積超過40平方米。現在我國每年的住房銷售面積達到17.2億平方米,但在20多年前的1998年只有1.2億平方米,從1.2億到17.2億,只用了20年時間。


在居住方面,過去,我們的平房數量約占整個城市住房面積的三分之二,現在不到三分之一。現在的電梯房,無論是外觀還是內在,質量都大為提升,現在的住房都是成套房,過去沒有套的概念;現在的住房配套設施、住房環境,更是20年前、解放前所不可比擬的。


從住房體制上看,過去中國是福利分房,只是少數人才能分到房子,大多數人是沒有房子的。過去整個住房體制完全是計劃經濟體制,現在是商品化住房體制,這個體制的變化是我國住房市場從房荒變成小康的最大保障。


從城市角度來看,舊貌換新顏。一方面,城市規模越來越大,1978年時城市居住人口僅1.7億,現在有8.3億人住在城市里。另一方面,城市面貌越來越美,特別是大城市的樓宇,已經超過許多發達國家樓宇水平。同時,由于房地產的拉動,城市的基礎設施、園林綠化、城市配套等,都走在現代化的道路上。


從產業角度看,房地產業從賠錢變支柱。在發達國家,建筑業、房地產業是賺錢的,而在住房制度改革之前,中國的房地產是賠錢的;國家房子蓋得越多,分給老百姓租住多是低房租,還要國家給補貼,所以房子越多國家越賠錢。今天房地產已成為一個重要的支柱產業,還不是一般的支柱產業。現在,房地產開發投資占GDP的比重大概6.6%,如果加上上下游對經濟的拉動(約占GDP的9.2%),加在一起超過15%,房地產發展為GDP貢獻了15%,是什么概念?在全國所有的單個產業當中,對經濟拉動最大的是房地產,這是不可否認的。


1997年時,朱镕基總理曾指出讓房地產成為新的經濟增長點、新的消費熱點,使住房消費成為老百姓主要的消費目標。住房制度改革之后,中國住房消費熱點起來了,房地產上下游產業鏈被拉動起來了,對經濟增長發揮了重要的作用。這離不開房地產商品化,離不開住房制度改革,離不開老百姓的支持。


“呈祥”發展


2020年是全面實現小康發展目標的一年,我們許多城市已全面實現小康化,現在國家在開展扶貧,特別是精準扶貧,這是全面小康的標志。


中共十五大報告中提出兩個“一百年”奮斗目標,距離百年目標我們還有30年,展望未來30年,中國房地產應承擔起三方面的擔當:成為美好生活的營造者、產城融合發展的踐行軍、國民經濟運行的穩定器。


第一,做美好生活的營造者:向住有優居進軍。


黨的奮斗目標就是讓人們過上美好的生活,房地產應該成為美好生活的營造者,向住有優居奮斗。從三個方面來講,一是要提供好房子,好住區,好房子、好住區要聯系在一起。比如你在郊外很好的地方有一棟別墅,房子非常好,但是生活不方便,上學怎么辦?看病怎么辦?購物怎么辦?開車來回幾十公里,所以好住區非常重要。


好房子、好住區,一要講繁榮,二要講生態。光生態不繁榮,好山好水好無聊;光繁榮不生態,污染很重,交通不便。繁榮加生態,才是我們對美好生活的向往。


生態分為兩種,一種是環境的、自然的生態,好的空氣,好的生活環境;第二種是人文生態,要提供高品質的物質產品,提供高品質的服務產品。我們過去重視物質產品,現在越來越重視服務產品。


人們說,我們社區的溫度不高,這個溫度不是體溫的溫度,是人們之間的溫度,我們缺少有溫度的社區,人與人互不往來,樓上樓下互不照應,社區的情況也不了解,這樣的社區不應該是一個好的社區。提供優質的服務,創造有溫度的社區非常重要。


第二,房地產應成為產城融合發展的踐行軍。


我國在城市發展戰略上有兩個調整、兩個提升,第一個調整是,過去是控制大城市發展小城市,這種戰略和現在的城市化不符合了。我們要以中心城市引領城市群發展,這些戰略的重大調整對房地產意義都很清楚。有些邊緣的地方不是城市群的地方,該發展生態就發展生態,該發展農業的就發展農業。我們要集中在長三角、珠三角,或者京津冀幾個城市群發展房地產,這樣才有競爭的能力。


第二個調整是戰略轉變,產城融合的發展戰略。什么是產城融合?以城興產,以產促城,產城融合,協同發展,這是城市發展的重要戰略。中國房地產業應該在產城融合方面做出努力。我最近去一個城市參加會議,城市的區長、市政府的宣傳部長都來為企業開會。但是,只談房地產開發人家不感興趣,必須把產業引進來,必須要產業和城市融合發展。一個城市,為什么叫城?遠古時代一群人住一起,為了安全挖個護城河,蓋個城墻。但是沒有農產品,必須有交易的市場,所以就成立了市場,城市是這么來的。我們如何發展?要協調發展,但是很遺憾,過去幾十年當中發展方向是錯了,一邊成了空城,一邊成了“睡城”,就是這樣的模式造成了城市交通擁堵、污染。這就是我們現在講產城融合的重要性。


這個“產”不只是工業園區的產,一產、二產、三產都是產。我們的目標很明確,就是要生活、生產、生態結合。在產城融合中我們發現有這樣的案例,一個工業園區缺少城的功能,要通過舊城更新,達到集約的目的,達到產業更新、升級換代,達到環境的改善。


轉型中要注意三個轉型,第一,向前端延伸,企業要和政府一起做前端。第二,向后端延伸,企業拿了土地蓋了房子以后,要向后端運營服務來延伸。第三,向創新進軍,通過融資平臺創新,通過各種資產的融合,形成這樣一種產城融合轉型。而往往我們用開發住宅的思維來做產城,和我們現在產城融合的國家總的要求是有矛盾的。


第三,房地產要成為國民經濟運營的穩定器。


房地產問題實際上和我們的城市經濟運營、運行相關。日本上世紀90年代泡沫破滅,1997年的亞洲經濟危機的發生,都是和房地產密切相關,最主要的問題就是房價上漲過快,是形成金融危機主要的因素,導致我們消費結構的扭曲。


高房價的背后有很多因素,一個是貨幣超發,房地產是一個貨幣超發的吸收器,一方面提高房價,另一個角度它吸收了大量貨幣。二是土地資源錯配,人口導向和土地供應方向不一致,大量人口進入大城市、發達城市,但是土地的分配、土地的供給,往往流向了人口流出的城市,造成了空城的出現,也造成大城市人口的上漲。土地財政依賴下,地方政府也希望地價漲。


國民經濟穩定健康運營,需要房地產市場平穩健康發展,一是住房供求總量基本平衡,二是供求結構基本合理,三是房價基本穩定,這是我們的奮斗目標。


如何達到這樣的目標?一是要把握規律,房地產運行是有規律的,房地產市場是有周期的,城市之間是有差異的。


二是要精準調控,我們的調控應該說越來越精準,但是還不夠。要堅持市場化方向,否認市場化,甚至在調控當中用非市場化的手段是不利于房地產健康發展的。還要把握好調控時間和力度。我們調控是逆周期的,樓市下行的時候讓其升溫,樓市上升過熱的時候就降溫,這就是調控。在調控手段上,一般用金融杠桿,稅收杠桿。我們現在形成的杠桿有時候過多,應盡量要減少行政干擾,使我們的調控更加精準。不否認樓市調控是必要的,但是一定要堅持三個方面,市場化、時間和力度,減少行政干預。


三是完善兩大市場體系(住房市場體系及住房保障體系),深化改革。在發展住房保障體系中,最大的不足就是精準度不夠,保障房要提供給中低收入群體,但許多城市到現在都不知道誰是中低收入家庭,在供給當中造成一部分房子流出去了,但并未流入中低收入家庭,相反他們得不到房子。要把兩大體系做得更好一些,有限的資源用到需要的人身上,在不同的城市設置不同的保障比例。


要堅持房地產市場長效機制建設,要下決心在兩個住房市場體系中做文章,可以總結為“一加三”,“一”是指住房制度,包括住房市場體系和住房保障體系,這是住房制度的本質和最重要的內容;“三”是指三方面的機制體制改革,分別是土地供應體系、財稅體制、金融貨幣體制。


我們認識到房地產的潛能。過去幾十年,中國房地產黃金時代的發展,其中有制度的作用,有城市化的紅利,改革的紅利所推動。中國房地產未來的發展潛能在哪里?


盡管有人說中國住房市場將進入存量時代,但目前我們依然是增量市場為主,只是增量市場發展速度在放慢,存量會有很大的市場。


如果把住宅地產比作“龍”,這個巨龍在20年前騰飛了,產生了巨大的能量,使中國經濟保持了快速增長,老百姓收入水平大幅提高,居住條件和城市面貌得到了很大的改善。但除了住宅地產,還應有產業地產,特別是新興產業地產,包括康養、文旅地產等,這些可以稱之為“鳳”,20年前“龍”騰飛了,現在到了“鳳凰”起舞的時代。這時候我們應該要怎么辦?我們應該讓“鳳凰起舞”,越漂亮越好,滿足我們美好生活的愿望,而住宅地產這條“龍”要穩住,叫作“龍鳳呈祥”。

| 許倩 | 編輯:本站編輯| 2019-11-01 23:10

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