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旭輝“暫停拿地”疑云
旭輝方面也否認了外界稱其已“暫停在公開市場拿地”的說法稱:“旭輝并未要求區域暫停公開市場拿地。”
公司  2019-06-18 16:34
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旭輝方面也否認了外界稱其已“暫停在公開市場拿地”的說法稱:“旭輝并未要求區域暫停公開市場拿地。”

| 中房報記者 高欣 上海報道

6月10日一早,一篇旭輝集團股份有限公司(00884.HK,以下簡稱“旭輝”)總裁林峰寫的推文在地產人的朋友圈中被轉發。林峰在文章中這樣寫道:“還有一些溫柔鄉、舒適區,則有可能你完全沒有意識到,滋潤于其中而不自知,有如溫水煮青蛙。”

林峰的話似是一種共勉,又像是感慨。畢竟那時距離旭輝被監管部門點名將收緊在公開市場融資的消息傳出才僅僅過去10天。

“至今,我們沒有收到任何相關通知,資本市場業務暫無異常。過去以及未來,旭輝將始終按照監管部門要求推進各項業務。”6月11日,當中國房地產報記者向旭輝集團求證網傳其被監管部門“點名”的消息時,得到了這樣的回復。

同樣,旭輝方面也否認了外界稱其已“暫停在公開市場拿地”的說法稱:“旭輝并未要求區域暫停公開市場拿地。”

5月31日,根據21世紀經濟報道,因部分房企拿地激進,出現一些“地王”,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS(資產支持證券化)產品。有傳言稱旭輝、中鐵建等五家地產商將被列入暫停公開市場發債業務的名單;另一流傳的完整版本則為:旭輝,禹洲,金地及中鐵建。按照21世紀經濟報道的說法,從知情人士處確認,旭輝地產已被監管關注。

同策研究院總監張宏偉告訴中國房地產報記者:“從直觀來看,這一波監管收緊的原因主要還是因為土地市場出現了過熱現象,需要一些相關的措施讓市場適度降溫,回歸平穩狀態。”

事件發酵幾天后,又有消息傳出稱旭輝已暫停在公開市場拿地。據澎湃新聞報道,旭輝集團已經要求區域公司暫停在公開市場拿地,何時重啟,仍待集團通知。從“被點名”到“暫停拿地”,旭輝“被監管”事件正如滾雪球一般在放大。

旭輝“暫停拿地”疑云.png

先踩了“油門”

“當前部分土地市場已相對較熱,旭輝因而減少了土地的參拍,謹慎觀望。”旭輝方面回應中國房地產報記者稱,從2018年11月到2019年4月,旭輝以較低溢價率,逆周期拿地,增加土地儲備。目前,旭輝土地儲備獲取已相對充足,可滿足近期公司發展所需。

減少參拍而非暫停拿地,是旭輝給出的答案。但在進入2019年以來,旭輝在土地市場上的活躍也是可見的。

從旭輝集團官方網站公示的拿地信息可見,截至今年5月末,旭輝共計新增已確權項目32個,總地塊面積超過270萬平方米,且項目多數位于一二線城市。按照這個數據,旭輝前5個月已確權的項目增量就已經超過30個,若加入未確權的部分其拿地總幅數及總面積還將進一步擴大。

據中國房地產報記者計算,今年1至5月旭輝已確權項目的獲取均價約4945元/平方米,這其中還包括其通過一二級聯動以較低價格在武漢和太原獲取的多幅土地。而其在2018年新增土地儲備的平均成本為6190元/平方米。

此外,旭輝在招拍掛市場獲取的土地也不乏高溢價。例如,3月21日旭輝在合肥以總價17.66億元奪得肥西一地塊,溢價率高達104%。3月28日旭輝以最高限價36.38億元、樓板價約12736元/平方米在天津拿下兩幅土地。4月10日,旭輝在四川省簡陽市以5620元/平方米的樓面價刷新了簡陽的歷史樓面價紀錄。同樣是合肥,4月25日旭輝再次出手獲取兩幅地塊,土地溢價率分別為90%、73%。

頻繁在土地市場出手與較高的拿地溢價或許正是旭輝卷入此次“被監管”事件的主要原因。旭輝方面稱,“旭輝從來不拿地王,今年也沒拿過任何地王。”但林峰在發布2018年業績報告時也曾說過:“一分錢一分貨,貴的地塊邊際利潤高。

據旭輝集團透露,在考慮整體的拿地投入時,旭輝始終堅持“以收定支、量入為出”的投資策略,市場在波動時旭輝拿地會更加嚴格謹慎,全年將維持投資額占銷售回款額45%左右的合理比例。

又踩了 “剎車”

“預計網傳名單里提到的企業在短期內可能都會受到一些影響,但企業也會很快的作出反應。”張宏偉告訴中國房地產報記者。

值得關注的是,有旭輝暫停在公開市場拿地的消息傳出是在6月7日前后,恰好發生在“監管部門點名”消息被報道之后。旭輝方面雖然明確回應并未收到任何相關通知,且并未暫停在公開市場拿地。只是兩個消息流出的時間如此接近,很難不讓人產生聯想。

此前林峰在發布2018年業績報告答記者問時曾表示稱:“旭輝不是每一年都勻速拿地的,我們會根據市場的周期來拿,房企拿地也分大年和小年。2018年我們認為土地市場的地價是偏高的,所以按照標準篩選土地數量會減少。2019年我們認為是一個好年、機會可能會更多一點。”

另一方面,今年以來旭輝加速拿地的動作其實也是為了改善公司銷售金額中權益比較占比較低的問題。據悉,截至2018年末,旭輝的土地儲備已確權4120萬平方米,但權益土地儲備只有2070萬平方米,拿地金額權益比僅為54%。從權益土儲上旭輝與同規模的陽光城、中南、金茂等房企比較相對遜色。

在今年5月召開的股東會上,旭輝的管理層也明確表示“提高項目權益比例勢在必行”。而且在過去幾個月的“追趕”中旭輝的土儲和權益比的確有了明顯提升。

可以看到,拿地仍應是旭輝當前完善發展的需要,旭輝也確實看好今年的拿地時機。在這樣的時機與需求之下來看,旭輝此刻對在公開市場拿地“剎車”的動作就顯得很是突兀。

按照旭輝的說法,當前部分土地市場已相對較熱,旭輝因而減少參拍,謹慎觀望。“旭輝認為土地市場過熱,不符合行業發展的大趨勢,平穩的市場應該是未來較長一段時期的主基調。”

張宏偉稱,接下來或將有一些企業有減少拿地的動作,但同時企業拿地的結構可能也會有所調整。比如拿地的關注點可能會從公開市場轉向收并購、勾地或者選擇與其他房企合作拿地,去尋找性價比更高的布局方式。

“預計在資金面緊張后,一些中小規模的房企在拿地方面會更加謹慎,例如據我所知已有部分中小房企做了這樣的定調。”張宏偉表示,但對于大型的龍頭企業來說,資金面還可以,對整個市場的把控能力和運籌帷幄的能力比較強,就可能在三季度市場競爭沒那么激烈的時候有補倉的動作,把握三季度的拿地窗口期。所以接下來不同企業在拿地的策略上應該還是有很大差別的,這與房企的資金情況、戰略以及運營能力有關。


| 高欣 | 編輯:本站編輯| 2019-06-18 16:34

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