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赴港IPO 新力地產高周轉狂奔
對于一家2010年才成立的房企來說,從江西南昌走到港交所并不容易。
公司  2019-06-05 14:35
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對于一家2010年才成立的房企來說,從江西南昌走到港交所并不容易。

| 中房報記者 付珊珊 上海報道

對于一家2010年才成立的房企來說,從江西南昌走到港交所并不容易。

2015年銷售額45億元、2016年銷售額161億元、2017年銷售額428億元、2018年銷售額887億元……過去幾年時間里,這家名不見經傳的房企成為了地產圈的“跳級生”,順利躋身房企50強榜單,并已向港交所遞交了上市申請。

5月24日,港交所披露了新力地產的上市招股書。招股書中并未披露新力的銷售規模, 2016年至2018年,新力的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.15億元,復合年增長率為94.6%;凈利潤分別為1.3億元、2.78億元、5.55億元,復合年增長率約為105.9%。

無論是從機構統計的業績規模還是從新力披露的招股書來看,新力這匹“黑馬”的發展速度著實讓業界乍舌,從闖入業界視線便開始瘋狂擴張,試圖通過高周轉實現規模跨越式發展。

新力集團董事長張園林在2018年年會上曾表示,2018年,新力必須要把規模做大,以抵抗未來的行業大洗牌。因此,在土地戰略上新力會實行“4+X”城市布局,也就是在原有的珠三角、長三角、中部、西部區域外,還會針對海南、廣西等地區做機會性拿地。

不過,就像眾多在拼規模道路上疾馳的房企一樣,規模賽跑勢必是把“雙刃劍”,通過高周轉、大舉并購擴張拉高房企債務以及因調控導致銷售遲滯的風險,都曾給那些激進擴張的房企蒙上過一層陰影。資金能否承壓,如何保證貨值順利去化都是新力沖擊IPO過程中需要攻克的難關。

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急速擴張

2010年,中國剛剛誕生首個銷售千億房企,萬科還是行業老大,彼時在江西南昌,一家小房企剛剛起步。

成立一年之后,新力才在南昌發出第一聲,業界只知道有一家江西的本土企業拿了一塊“地王”,除此以外,對新力再無任何印象,而其2011年拿下的“地王”一直到2012年才開發,此時的新力大概不會想到日后會加入高速奔跑行列。

公開數據顯示,2012年新力的銷售額還只有1.29億元,到2015年這個數據增長到45億元,2016年,新力地產銷售額猛增至161億元,銷售增幅高達258%,成功躋身百億,并成為第一家躋身百強榜的贛系房企。而這種成倍式增長只是開始。

“在盈利收窄的大環境中,規模雖不是唯一,但沒有規模萬萬不行,房企們的土地儲備總量和結構,決定了今后的銷售業績和江湖地位,要么做大要么變小或退出。”上海一位房企高管稱。

據一位接近新力地產的內部人士向中國房地產報記者表示:“快速擴張肯定會有不健全、不完善的地方,但要的就是規模,只有當企業達到一定規模的時候,才會要求有質量的增長。”

或許是出于上述考慮,新力從2016年就開始發力,在全國范圍內攻城略地,將城市擴張到4個,項目增加到27個。尤其在惠州,從成立惠州城市公司到此后的4個月時間,新力在惠州斬獲6宗土地。

2017年對于新力來說具有里程碑意義,根據招股書顯示,新力2017年6月將總部從深圳搬遷至上海。值得注意的是,新力的大本營在江西,但其最初總部卻設置在深圳。

一邊搬遷總部,另一邊新力也不忘加大拿地力度。2017年,新力拿地更加頻繁,且加大在惠州投資拿地力度。在惠州單個城市就陸續獲得15宗土地;在南昌新拿地9宗,總項目數達到28個;在另外3個中部城市武漢、長沙、贛州分別落地5個項目。為了入駐廣州,半年時間就在廣州、清遠、肇慶豪取8塊儲備用地。

2018年,新力地產并未放慢其擴張的速度,在土拍市場頻頻出手,曾創下一個月內斥資54億元在南昌拿下了8宗合計約736畝用地紀錄。

截至2019年3月31日,新力旗下有101個項目,覆蓋10個省24個城市,主要在江西省、大灣區以及長三角地區。總土地儲備約為1480萬平方米,其中有超過一半的土地儲備均集中在江西省。但土地過于集中也存在一定風險,新力在招股書中也向投資者提醒了此類風險。

高周轉的“雙刃劍”

近幾年,以黑馬之姿閃入業界視線的房企如中梁、新力實現規模快速發展基本都離不開高周轉模式。

按照新力的說法,為了沖擊千億,公司采用“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高周轉開發模式。但是此種高周轉模式除了需要大量的土地儲備做支撐,還需要融資速度快,以便給高周轉提供資金保障。

為了獲取融資,新力也與其他快速發展的中小房企一樣存在的問題,即高杠桿、高負債。

根據招股書,過去三年及截至2019年3月31日,新力的流動負債總額分別約為137.6億元、366億元、595.5億元以及640.6億元。過去三年,新力的借款總額分別約為64.37億元、166.75億元、221.02億元。

未上市的房企融資渠道有限,過度依賴信托融資是這些房企的共同之處。截至3月底,新力尚有28項信托融資尚未償還,其中利率最高的一筆為15.36%。截至2018年12月31 日,新力未償還信銡融資總額占同日借款總額的51.6%。

記者查詢得知,2018年7月,新力地產發行了“北方信托-新力地產三號項目貸款集合資金信托計劃”。10月22日又發行了一筆規模為3.13億元的公司債券,利率達到7.90%,而2018年上半年行業平均票看利率為6.27%。這兩筆融資總計不到10億元,與新力地產擴張所需資金相差甚遠。

一位樓市觀察人士分析,大量土地儲備能夠幫助房企融資背書,但一旦擴張速度過快,資金未能迅速跟上,巨量的土地帶來的持有成本反倒可能變成燙手山芋。如何在公司擴張與資金安全間取得平衡將是房企在沖規模途中要考慮的。

根據新力招股書顯示,在2016年、2017年以及2018年,新力的凈資本負債比率分別為190%、270%、240%,大幅超過行業警戒線。上述觀察人士表示,剛上市的房企凈資本負債比率高是通病,也算正常情況。

新力在招股書中指出,凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,原因在于同年銀行及其他借款增加;由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍,主要因為2018年完成及交付了更多的物業使現金流量增加。

中小房企港股IPO或許已經錯過最佳時機。一位閩系房企營銷總經理向中國房地產報記者指出,雖然今年很多房企都在輕規模、提質量,但對于還未上市或者剛上市的房企來說,沖擊規模還是其第一訴求,其坦言,不管現在時機是否最佳,他們對于后起之秀依然抱著祝福的心態。


| 付珊珊 | 編輯:本站編輯| 2019-06-05 14:35

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