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禹洲二度西進
企業在拿地時對城市群的長期發展、地區性政策規劃及本地市場需求的研究也越發重視。
公司  2019-06-05 14:22
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企業在拿地時對城市群的長期發展、地區性政策規劃及本地市場需求的研究也越發重視。

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寫在前面

今年4 月份以來土地市場的熱度明顯上升,部分城市的土地正在呈現高溢價成交的趨勢。不過,在融資難度提升、土地持有成本和管理成本不斷提高的當下,房企的拿地也并非過去幾年的盲目“搶地”,企業在拿地時對城市群的長期發展、地區性政策規劃及本地市場需求的研究也越發重視。

中房報記者 高欣 | 上海 重慶報道

5月28日上午,在位于重慶市北碚區的“禹洲雍錦府”項目上,持續傳出施工的聲響,抬眼望去,部分樓宇初具規模,旁邊已落成的示范區里時不時會有兩三組購房者前來咨詢。據銷售人員介紹,該項目已于今年4月21日正式開盤,首期推出的房源還有部分在售,而接下來一期預計什么時候入市目前還不確定。整個項目分為兩期,一期部分共計有超過600余套房源,并預計將在2021年完成交房。

如今正處于建設中的“禹洲雍錦府”正是2018年禹洲地產在西南布局時拿下的土地。在重慶拿地布局一年多以后,禹洲向西拓展的“野心”還在生長。

今年3月,在成都茶店子板塊有土地出讓時,禹洲的身影就出現在了成都的土地市場中,但當時并未成功拿地。兩個月后禹洲卷土重來,拿地的態度也變得更加決絕。

5月16日,禹洲以18400元/平方米的單價、134%的溢價率拿下了位于成都市錦江區三圣鄉板塊的一幅宗地面積約24畝的土地,完成了首次進入成都的布局。而據中國房地產報記者了解,三圣鄉板塊最近一次成交同類型地塊是在2017年9月14日出讓的一幅約62畝的住宅兼商業用地,當時的成交單價為7990元/平方米。

第一次拿地就讓禹洲在成都一舉成名。錦江區三圣鄉華新村二、七組地塊的成交單價打破了成都土地拍賣市場保持了近兩年的最高紀錄,成為了成都新晉的“單價地王”。

西進擴土

錦江區三圣鄉華新村二、七組地塊體量雖小,但感興趣的房企卻不僅禹洲。據中國房地產報記者了解,土地拍賣當天,該地塊有超過35家房企參拍,最終經過了足足107輪叫價后才被禹洲拿下。

以“地王”首入成都,禹洲西進的姿態足夠高調。但在禹洲看來,此次在成都拿下的土地卻并不算是“地王”。

禹洲集團執行總裁許珂在接受中國房地產報記者采訪時表示:“其實在成都很多地塊刨除配建部分,單價甚至能突破2萬元每平方米。禹洲獲取的這幅土地總體量不大,總價約6億元,地理位置也比較稀缺,所以從企業經營安全的角度來講,這塊土地是適合作為新城市首進布局的類型。”

不過也有不少業內人士質疑,該地塊雖然位于成都三環內側,但項目兩旁都是保障房和安置房,以禹洲拿地的價格來看勢必會選擇打造高端產品,這樣的外部環境高端客戶是否會愿意買單?

對此,許珂認為,地產的生意邏輯在改變,保障房和安置房已經不再是評價地段的標簽。“未來禹洲會在這個項目中落地高端改善產品,具體規劃還在定位和策劃階段。目前禹洲在成都的團隊還未組建,前期由集團進行孵化,未來將以新老搭配的方式組建團隊。”

除此之外,許珂還向中國房地產報記者透露,在布局、構架搭建起來以后,禹洲不排除在西部成立區域公司。整個西部地帶,除了成渝,云南、南寧等地也在禹洲的關注列表之中。“西安也是禹洲在西部布局的一個重要節點城市,目前正在用其他城市的團隊孵化,擇機進入。”

“不管哪一家房企,對于新區域的布局都要先苦三年。”有房企人士告訴中國房地產報記者,重慶和成都的市場需求可觀,但現在隨著進入布局的房企越來越多,市場的競爭也十分激烈。布局初期想要更快的在新城市站穩腳跟首先團隊的搭建很重要,其次在布局上要找到自己在這座城市可以立足,且能夠形成優勢的類型和區域,要找到最適合的發展角度。

據許珂透露,禹洲未來在成渝兩地的布局,不會僅局限于招拍掛拿地,會采用多種方式,不排除與本地房企合作的可能,布局位置也不會僅局限于核心區域。“我們不強求短期內一定要在某一個地方投入多少,投資機會好就狠狠的拿,對投資風險大、地價漲幅快的城市不會強求。”

土地儲備結構調整

許珂雖然沒有透露未來禹洲在西部地區想要達到的業績規模,但其表示,整個西部區域加在一起未來的土地儲備占禹洲土儲總量的比重預計會達到10%~20%的水平。

另據中國房地產報記者了解,截至目前,除了5月16日禹洲在成都獲取的土地,在重慶禹洲已有三個項目布局,包括一個獨立操盤項目、一個聯合操盤項目以及一個財務投資項目,整體貨值量在80億至90億元。而過去一年,西南區域的業績占比僅為0.1%。

除了不斷向西部布局,禹洲集團董事局主席林龍安也多次強調粵港澳大灣區是禹洲布局的重中之重。不過從2018年的業績成績單來看,截至目前粵港澳大灣區對禹洲的業績貢獻也微乎其微,僅占2018年全年銷售業績的0.6%。

林龍安曾在接受媒體采訪時透露,禹洲的規劃是未來大灣區將成為禹洲業績的第二個來源地、貢獻地。許珂告訴中國房地產報記者,截至目前禹洲已經布局大灣區多個城市,包括佛山、惠州、香港、中山等,已鎖定約(包括已鎖定未獲取)300億元貨值。今年預計將有100億至150億元的貨值推出。

“在大灣區的布局這一兩年,我們還不關注銷售,更多的看土儲。預計在未來一兩年內大灣區的土地儲備將占到集團總量的20%至30%,在未來兩到三年銷售業績實現占銷售額總量的20%。”

對比2018年禹洲的業績構成,長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、華中區域、西南區域以及粵港澳大灣區分別占比約為60.0%、18.8%、12.1%、8.3%、0.1%及0.6%。如果關于西南區域及粵港澳大灣區的土儲目標能夠達成,除了土儲結構的變化禹洲未來業績構成也會發生改變。

據禹洲地產官方數據透露,2019年至今禹洲已新獲取土地12幅,目前還在按照全年400億元的拿地預算關注合適土地。

而對于禹洲現在拿地的“錢”還夠不夠用,許珂回應稱,目前公司現金流比較充裕,截至2018年底禹洲總現金約293億元,為短期債務的1.8倍,足以覆蓋。且無論是4月發行的35億元的公司債,還是最近一筆4.11億元供應鏈ABS都是比較低的利率水平。未來禹洲也會強化現金流管控,提高資金的利用效率。”

但中國房地產報記者關注到,在4月末,因債務激增和銷售收入結轉緩慢標普調整禹洲地產股份有限公司的評級展望至負面。但許珂表示這一變化對其海外發債目前還沒有影響。

禹洲地產方面表示,近年來禹洲的業務增長速度較快,所以凈負債比率可能會有輕微的上升。但截至2018年末凈負債率為67.0%,保持在行業較低水平。結轉方面,公司目前的結轉速度也并不緩慢。

不過,在2018年失約600億元業績目標后,禹洲的發展增速的確受到了不少質疑,據其公告數據顯示,2019年1~4月禹洲也僅實現了161.39億元銷售額,占其今年全年680億元業績目標的23.7%。

對此許珂表示,一切都在按計劃進行。“2018年我們自己控制了供貨和簽約的節奏,是因為這些貨值在今年推出比去年更有價值。2019年以來,禹洲的業績一直在逐月遞增,增勢也在逐月擴大。”

“我們的千億目標沒有變化,而且更加堅定。一定能夠實現。”

值得關注的是,在今年一季度,禹洲悄悄的發生了一次管理層職務的變動。據中國房地產報記者了解,原本任高級副總裁的許珂在入職約半年后升任執行總裁,仍然分管投資運營及營銷部分。之前任職禹洲執行總裁的蔡明輝改任行政總裁,分管成本采購及設計部分。而在這次調整之前,禹洲集團行政總裁一職系由林龍安兼任。


| 高欣 | 編輯:本站編輯| 2019-06-05 14:22

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