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洪灝:房地產金融風險防范仍是下半年監管重點
“收緊”仍是當前房地產金融環境的主基調。
對話CEO  2019-06-11 10:44
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“收緊”仍是當前房地產金融環境的主基調。

洪灝:房地產金融風險防范仍是下半年監管重點.jpg

交銀國際董事總經理洪灝

中房報記者 苗野|北京報道

“收緊”仍是當前房地產金融環境的主基調。雖然2018下半年以來,企業外部融資環境有所改善,但是監管層對于資金流入房地產行業仍謹慎。

從5月17日,銀保監會發“23號文”強調,商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資,到證監會主席易會滿在新聞聯播重要時段的4分鐘闡述高層對資本市場的預期和管控,再到多家房企收問詢函涉及杠桿、負債等問題,結合近期傳聞旭輝、金地、禹洲等地產商將被列入暫停公開市場發債業務名單,新一輪房地產金融監管正在預期加強。

交銀國際董事總經理洪灝在接受中國房地產報記者采訪時表示,易會滿主席在新聞聯播4分鐘的演講,意在穩定市場,但對金融監管的基調是肯定的。監管層對房企的問詢,釋放了加強高杠桿運營房企的監管信號。下半年房地產調控及房地產金融風險防范仍會是監管關注重點,房企融資環境尚未寬松。

中國房地產報:從近期監管層動態以及證監會主席易會滿在新聞聯播重要時段的4分鐘闡述高層對資本市場的態度來看,是否預示著新一輪金融監管預期加強?

洪灝:易會滿主席在新聞聯播4分鐘的演講,意在穩定市場,但對金融監管的基調是肯定的。易會滿對證券市場特別是上市公司的監管思路主要集中在防范上市公司風險、深化資本市場改革、增強服務實體經濟能力為主體。因此他認為上市公司需要敬畏市場、敬畏法治、敬畏專業和敬畏投資者。這也是現階段部分上市公司所不具備的,因此金融監管的強化建設會是一如既往的。

中國房地產報:對外傳遞了怎樣的信號?

洪灝:提高監管效力依舊是進一步改革的方向。如何增加司法供給以提高違法違約的成本、增加中長期資金來改善市場結構、評判當前的再融資、減持、退市制度等等都將是未來改革的重心。近來違規公司數量和案件金額的增長釋放監管趨嚴信號,進行監管流程再造,同時提高科技監管手段并提高違法違規成本是未來不變的方向。

中國房地產報:金融市場對外開放對內改革面臨各種不確定性挑戰,金融層面最主要的著力點應該放在哪?

洪灝:金融層面的著力點主要還是金融供給側改革,提高經濟增長效率和金融服務的總體效率。金融的重要作用應體現在服務實體經濟上,推動經濟高質量發展。

推進金融管理體制改革,實現發展和監管職能的分離。集中整合監管資源,充分發揮監管專業人才的作用,提高監管的質量和效率。

在貿易戰風險升級的背景下,資本市場承壓。金融監管雖不應失去其底線,但需把握好監管節奏,類似2017年的監管風暴是不可行的。金融監管、央行的宏觀審慎評估以及貨幣政策等應相互協調、配合,避免多重監管政策下的共振效應。

中國房地產報:如何在防風險的同時,更加有效監管?

洪灝:貨幣政策應穩健適度,貨幣條件與穩增長、穩物價相匹配。M2與社融總額增速需與GDP增速相當。既要避免貨幣環境過緊,導致信貸收縮,增加違約風險;也要避免貨幣環境過于寬松,導致宏觀杠桿率飆升。

優化貨幣、財政政策的結構性調整:針對經濟薄弱環節,加大民營和小微企業的支持力度。在流動性調控上,央行已實行定向降準,并運用多種創新型貨幣工具向小微、民企提供信貸支持。財政政策針對小微企業實行普惠性稅收減免等優惠政策。

公司層面上,應加強股權結構和公司治理的監管,避免信用違約。加快社會信用體系建設進度。優化道德約束機制,利用法律標定信用評價體系,從而為投資者提供制度保障。同時加強風險監測體系建設,發揮市場風險評估、金融結算、存款保險相互結合的協作機制。

中國房地產報:從目前多家房企收問詢函,再到傳聞旭輝、金地等開發商將被列入暫停公開市場發債業務名單,這是否也預示著對房地產行業的金融管控愈加嚴厲?

洪灝:監管層對房企的問詢,釋放了加強高杠桿運營房企的監管信號。

2018年來,土地購置費迅速提升拉動地產投資回暖,但受房地產調控影響,樓市銷售低迷。拿地激進,但銷售低迷,房企未來存在資金杠桿與規模擴張的平衡問題。房地產新開工面積與施工面積增速背離,隨著后續新開工向施工轉移,后續在建投資的擴大將加劇資金壓力。

今年以來隨著部分地方微調了相關調控政策后,房地產市場局部有所回暖,但總體降溫趨勢仍將持續。這就導致在市場方面,資金面持續收緊會對高杠桿房企帶來較大現金流壓力。同時銷售增長的后勁乏力會在庫存、產業鏈、債償能力等方面帶來風險。

整體而言,房地產調控政策所帶來的風險和壓力是逐步反映市場和部分企業上的。加之年初至今整體金融監管體系的逐步加強,變相會對一些處在政策適應期的房地產企業更大的轉型壓力。

融資環境收緊主要受土拍市場熱度上升影響。從房企今年各融資渠道近況看,部分雖有邊際改善,但并未出現全面復蘇。融資政策收緊影響可能表現為房企融資成本的上升。下半年房地產調控及房地產金融風險防范仍會是監管關注重點,房企融資環境尚未呈寬松。


| 苗野 | 編輯:本站編輯| 2019-06-11 10:44

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